【案情回顾】

2018年12月，在中介公司的主持下，钱某与赵某签订了《存量房屋居间合同》，约定赵某将其房产卖与钱某。

合同签订后，钱某支付了房款，并与赵某办理了房屋过户手续。房子是住上了，但是孙某和李某的户口至今也没有迁出，给钱某的生活造成了诸多影响，协商未果之下，钱某将赵某起诉到法院，要求赵某按照约定支付违约金。

【法官释法】

法院审理后，认为赵某确存在违约情形，判决赵某承担相应的违约责任。

钱某与赵某在《存量房屋居间合同》中已经约定赵某限期到房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，并约定了违约责任。赵某应当履行而未履行合同义务，未将原有户口迁出，对钱某居住和使用造成了一定影响。赵某应当依据合同约定承担违约责任。

法官提示，购买二手房时要提升防护意识，查明所购买房屋的户口情况，以防后续给自己带来不必要的麻烦。

合同中要明确约定户口迁移条款并明确违约责任，否则法院将不予受理。在购买二手房时，如果存在户口迁出问题，若在合同中不写明相应条款，一旦就户口迁出诉至法院，法院往往会以“不属于民事案件受理范围”为由驳回起诉。户籍问题由公安机关管辖，非因申请，往往不予处理。这就给买房人带来难题。只有在合同中对户口迁出条款作出明确约定，基于违约责任，法院才能予以解决，但也仅限于承担违约责任的部分。

在合同中约定相应条款，迫使卖房人主动迁移户口。买房人在购买房屋时，可在合同中约定待对方将户口迁出后再给付部分尾款，或者约定卖房人在一定时间内不迁出户口，买房人有权解除合同。卖房人权衡利弊，在迁出户口的损失更小时，自然积极办理相关手续，买房人也可以由此实现户口迁出的目的。